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| 關於興建農舍法規 | 2010/11/25 發怖 |
農業用地興建農舍辦法~
| 第一 條 |
本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。 |
| 第二 條 |
依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，並符合第三條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。 |
| 第三 條 |
依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
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一、
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年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。 |
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二、
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申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。 |
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三、
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申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。 |
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四、
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申請人無自用農舍者。 |
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五、
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申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。 |
直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。
本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍：
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一、
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依法被徵收。 |
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二、
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依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。 |
前項土地所有權人申請興建農舍，以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。
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| 第四 條 |
申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：
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一、
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依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。 |
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二、
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工業區內農牧用地、林業用地。 |
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三、
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其他違反土地使用管制規定者。 |
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| 第五 條 |
起造人申請建築農舍，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：
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一、
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申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。 |
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二、
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主管機關依第三條規定核定之文件。 |
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三、
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地籍圖謄本。 |
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四、
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土地權利證明文件。 |
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五、
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土地使用分區證明。 |
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六、
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工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一；及農舍配置圖，其比例尺不小於一千二百分之一。 |
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| 第六 條 |
興建農舍應注意事項如下：
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一、
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農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。 |
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二、
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地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。 |
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三、
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申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。 |
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四、
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興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。 |
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五、
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農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。 |
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| 第七 條 |
個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。 |
| 第八 條 |
以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定：
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一、
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二十戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區）。但離島地區，得以十戶以上之農民為起造人。 |
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二、
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各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。 |
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三、
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參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。 |
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四、
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依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分布。 |
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五、
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集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。 |
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六、
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農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度十戶至未滿三十戶者為六公尺，三十戶以上為八公尺。 |
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七、
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建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於八公尺。但基地情況特殊，經直轄市、縣（市）主管建築機關核准者，不在此限。 |
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八、
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集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。 |
已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。
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| 第九 條 |
都市計畫地區之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。
非都市土地之農業用地，於農舍興建完成，核發使用執照後，直轄市、縣（市）主管建築機關應造冊列管。
前二項已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。
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| 第十 條 |
起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核定，主管建築機關得撤銷其建築許可。
經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。
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| 第十一 條 |
直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。
採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計、監造或營造廠承造。 |
| 第十二 條 |
本辦法自發布日施行。 |
附表
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戶 數
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公共設施項目
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| 十戶以上未滿三十戶 |
一、每戶至少一個停車位
二、社區停車場
三、廣場 |
| 三十戶以上未滿五十戶 |
一、每戶至少一個停車位
二、社區停車場
三、廣場
四、兒童遊憩場 |
| 五十戶以上 |
一、每戶至少一個停車位
二、社區停車場
三、廣場
四、兒童遊憩場
五、閭鄰公園 |
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| 土地買賣流程 | 2010/11/25 發怖 |
房屋-土地-買賣-過戶移轉- 代書作業流程
不動產成交後，我們委託代書為您辦理過戶事宜時，買賣雙方應注意些甚麼？下列步驟您必須瞭解：一、過戶前買賣雙方應備證件
二、不動產交易付款流程
三、過戶作業流程
四、買賣雙方應分擔費用 |
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一、過戶前買賣雙方應備證件
賣方須準備下列資料：
１． 土地建物所有權狀正本
２． 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供監證、申報現
值、建物及土地過戶之用。
３． 印鑑證明書三份（房屋申報契稅、法院公證及銀行貸款用）
４． 印鑑章
５． 最近一期房屋稅及地價稅單正本
６． 最近一期水電費收據
７．若出賣人辦理自用增值稅，則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本
法人賣方須準備下列資料：
１．公司執照影本
２．公司負責人之資格證明及印鑑證明三份
３．公司負責人之身分證明文件三份
４．會議記錄(股東出售)
５．土地建物權狀正本
６．最近一期房屋稅單及地價稅單
７．公司大、小印鑑印章
買方須準備下列資料：
１． 身份證明文件（身份證影印本，戶口名簿影印本，戶籍謄本任選一種）三份，供監證、建物及土
地過戶之用。
２． 印鑑證明二份（法院公證及銀行貸款用）
３． 印鑑章
法人買方須準備下列資料：
１．公司執照影本三份
２．公司負責人之資格證明及印鑑證明三份
３．公司負責人之身分證明文件三份
４．公司大、小印鑑印章
債務清償時權利人、義務人應準備之文件
１．義務人：
Ａ．抵押權塗銷同意書一份
Ｂ．原抵押權設定契約書一份
Ｃ．他項權利證明書一份
Ｄ．若義務人為私人則須檢附身分證影本一份及印鑑證明一份
２．權利人(即所有權人)：
Ａ．身分證影本一份或戶口名簿影本一份或戶籍謄本一份
Ｂ．私章
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二、不動產交易付款流程
依雙方所合意之總價分四次付款：
１． 簽約款
約佔總價款之百分之十～二十；於雙方簽訂私契約書時給付。
（通常三至七天內再行辦理用印）
２． 用印款
約佔總價款百分之三十～四十；於雙方交付產權移轉登記所需之文件，並蓋妥公定契 約書表、報
稅書表之同時給付。
．辦理公證或監證同時申報契稅（稅單約三至七天下達）
．至稅捐處申報增值稅（一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 十 天左右）
３． 完稅款
約佔總價款百分之三十；於增值稅、契約核定，雙方會同完稅時給付。同時送地政事務所登記
（地政事務所過戶時間約需五天）
４．交屋尾款
約佔總價款百分之二十；於產權移轉完成、賣方交屋時給付。
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三、過戶作業流程
目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起，而不是以簽約日計算其流程。一般而言，若增值稅依一般申請，買賣移轉登記時間需21～28天；若增值稅依自用住宅用地申請，買賣移轉登記時間需35～42天。若需申請銀行貸款則另加15天。
１． 申請監證或公證：向建物所在地之鄉鎮市公所申報契稅
２． 申報契稅：監證或公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本，其餘書件區公所抽存備 查，再提
出下列文件，向建物所在地之稅捐分處申報契稅：
（１） 契稅申報書一式三份。
（２） 監證之契約書正副本共三份。
（３）建物所有權狀影本一份。
３． 領取契稅及監證費繳費通知單。
４．.繳納契稅及監證費。
５． 申請登記：依證記申請書、契約書副本、委託書、雙方戶籍謄本、契約書正本及建物所有權狀的
順序，將所有書件裝訂成冊，即可是向不動產所在地的地政事務所申請登記，惟應將契稅繳納收
據第一聯浮貼於契約書正本上面，第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時，應先計算規費、
開發規費繳納通知單、繳費、簽驗後，才能正式送請收件，經收件後並須領取收件收據。
６． 領取權狀：申請案件經審核無誤或經通知補正後，於登記完畢即可憑收件收據及印章，領取建物
所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見，於產權登記完畢
後，宜併案申請登記謄本，以免有所遺漏或錯誤。
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| 土地 |
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現值
申報
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→ |
附件查
核、個
案調查 |
→ |
核發稅單
|
→ |
繳增
值稅 |
→ |
查欠
完稅 |
→ |
檢送轄區地政事務所申請移轉登記、領狀
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| 建物 |
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監證或
公證 |
→ |
契稅
申報 |
→ |
核發稅單 |
→ |
繳契稅監證費 |
→
|
查欠
完稅
|
→
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檢送轄區地政事務所申請移轉登記、領狀 |
註：１．如果該不動產為國宅，則於簽約後備證前要先向國宅處申請。
Ａ．國宅處同意出賣人出售之同意書：約需時10天
Ｂ．承買人承買之同意書：約需時15～20天
２．.承買人銀行貸款之申請，原則上於用印備證後即可進行，而於完稅後再以買賣及抵押設定案件
方式併案送件，以縮短移轉登記時間。
３．農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」，或於契約書上加註。且另需向工
務局申請土地分區使用證明書，如果確定為農地，承買人尚須向鄉鎮市公所申請「自耕能力證
明書」。 |
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四、買賣雙方應分擔費用
一般而言，產權移轉所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。
賣方應付之費用：
１． 土地增值稅、房屋稅(以交屋日劃分)、地價稅(以交屋日劃分)
２． 工程受益費
３． 買賣代書費二分之一
４． 他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者）
５．財產交易所得稅(次年申報)
買方應付之費用：
１． 契稅、房屋稅、(以交屋日劃分)、地價稅(以交屋日劃分)
２．公(監)證費
３． 過戶代書費二分之一
４．登記規費、印花稅、資料申請費
５． 貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費）
註：登記規費＝（土地現值＋房屋核定現值）X 0.1%＋書狀費
設定規費＝貸款金額 X 1.2 X 0.1%＋書狀費
火險費每貸款新臺幣一百萬元約需五至六千元
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